Decisões do STJ e short stay: como investir com mais segurança jurídica

Um apartamento bem localizado pode parecer ideal para locações de curta duração. Antes de projetar diárias e ocupação, porém, o investidor precisa responder a uma pergunta: o condomínio permite esse uso?

A resposta ganhou ainda mais peso em maio de 2026. Ao julgar o REsp 2.121.055, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a utilização de unidades residenciais para estadias de curta duração, como as oferecidas pelo Airbnb, depende de autorização para a mudança de destinação, aprovada por pelo menos dois terços dos condôminos. A decisão uniformizou o entendimento do tribunal sobre o tema.

Isso não significa que toda locação por temporada seja proibida. Significa que o modelo pretendido para o imóvel precisa ser compatível com a destinação do edifício e com as regras do condomínio. Essa verificação deve acontecer antes da compra ou da entrada do imóvel na operação.

O que o STJ decidiu sobre estadias de curta duração

O julgamento de 2026 examinou a exploração de estadias curtas em um condomínio de destinação residencial. Para a maioria dos ministros, esse uso pode alterar a finalidade prevista para as unidades. Por isso, não basta a decisão individual do proprietário: a mudança de destinação exige a aprovação condominial indicada no Código Civil.

A decisão segue uma trajetória de julgamentos anteriores. Em 2021, a Quarta Turma reconheceu que um condomínio com destinação residencial poderia impedir, nas circunstâncias daquele caso, a oferta de unidades para estadias por plataforma digital. No mesmo ano, a Terceira Turma considerou válida uma restrição condominial a contratos inferiores a 90 dias.

Para o investidor, a consequência prática é direta: a possibilidade de anunciar um imóvel não equivale à autorização para operá-lo como short stay.

Por que anunciar em uma plataforma não resolve a questão

Airbnb, Booking e outros canais são meios de divulgação e contratação. O STJ destacou que a plataforma utilizada não determina, por si só, a natureza jurídica do negócio. Para avaliar uma operação, entram em cena fatores como a destinação do edifício, a duração das estadias, a rotatividade dos ocupantes e os serviços oferecidos.

Também é arriscado concluir que qualquer estadia inferior a 90 dias será automaticamente tratada da mesma forma. A Lei do Inquilinato prevê a locação para temporada, mas os julgamentos do STJ mostram que as características concretas da operação e as regras condominiais importam.

O que verificar antes de investir em um apartamento

Uma análise prévia deve começar pelos documentos do imóvel e do condomínio. O investidor pode organizar a verificação em cinco perguntas:

1. Qual é a destinação prevista na convenção? É preciso examinar a redação vigente, inclusive alterações posteriores.
2. O regimento interno traz condições de acesso ou permanência? Cadastro de hóspedes, uso das áreas comuns e procedimentos da portaria podem afetar a operação.
3. O que dizem as atas de assembleia? Deliberações recentes podem revelar autorizações, restrições ou discussões ainda em andamento.
4. Como o imóvel será usado na prática? Duração das reservas, frequência de troca de hóspedes e serviços associados devem corresponder ao modelo juridicamente viável.
5. Há outras exigências aplicáveis? Regras municipais e condições específicas do empreendimento também precisam ser conferidas.

Se os documentos forem ambíguos ou houver conflito em curso, o caminho prudente é obter uma avaliação jurídica específica antes de assumir que a receita projetada poderá ser realizada.

Quando um empreendimento planejado para curta permanência faz mais sentido

Edifícios concebidos para receber hóspedes podem oferecer condições operacionais mais adequadas: fluxo de entrada e saída, procedimentos de identificação, equipe de recepção e regras de convivência pensadas para estadias curtas. Para quem está escolhendo um imóvel, essa característica merece entrar na comparação com localização, preço e potencial de receita.

A descrição comercial do empreendimento, contudo, não substitui a leitura da convenção e dos demais documentos. O investidor deve confirmar se a finalidade anunciada está refletida nas regras aplicáveis à unidade que pretende adquirir.

Como a análise prévia protege a decisão de investimento

Na FYCA, a proposta de análise de viabilidade de um imóvel para short stay deve começar pela documentação condominial, antes da projeção de resultados ou da publicação de anúncios. É nessa etapa que se identificam restrições, condições de operação e pontos que exigem avaliação jurídica.

Esse cuidado ajuda o proprietário a evitar uma compra baseada apenas em uma estimativa de diárias. Mesmo em um imóvel apto à operação, a decisão financeira ainda depende de ocupação, sazonalidade, taxas das plataformas, limpeza, manutenção, condomínio, tributos e receita líquida.

Segurança jurídica absoluta não existe. O objetivo é investir com riscos conhecidos e decisões documentadas. Se você está avaliando um apartamento para locações de curta duração, envie à FYCA a convenção, o regimento interno e as atas relevantes para uma análise preliminar da viabilidade operacional. Questões jurídicas específicas devem ser examinadas por advogado.